年度盘点·土地市场篇丨两头高中间低,年末政府企业忙-财经-六 合 彩开奖结果

年度盘点·土地市场篇丨两头高中间低,年末政府企业忙

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2018-12-21 20:42

年度盘点·土地市场篇丨两头高中间低,年末政府企业忙

2018-12-20 18:43来源:亿翰智库人才/房地产/资管

原标题:年度盘点·土地市场篇丨两头高中间低,年末政府企业忙

一、2018年土地市场整体表现

我们对2018年整体的投资判断——两头高中间低

土地市场作为住宅市场的风向标,其表现的好坏很大程度上取决于需求端房地产开发企业的投资态度。而进入2018年以来,随着政策调控的不断扩围和深化、棚改货币化收紧、多元融资渠道受到不同程度的封堵、企业债务的集中到期等等利空因素叠加,房企的投资态度经历了补库存意愿较强、投资谨慎收缩投资、供应放量下房企积极储弹备粮三个阶段,也即呈现出两边高中间低的态势,因此2018年的土地市场也随着房企投资态度的变化而变化,总体可以分为三个阶段:

01

第一阶段(2018年1-5月):

调控趋紧不放松,但土地市场热度不减

2018年上半年,虽然各种调控政策密集出台,但土地市场的热度依旧不减,企业补库存的意愿依旧强烈。2018年1-6月全国200城土地成交规划建筑面积88084.27万平米,同比增长52%。

02

第二阶段(2018年6-10月):

企业拿地开始谨慎,土地市场开始降温

2018年下半年,随着资管新规的出台、调控政策的不断深化和扩围,企业的投资态度开始谨慎,多数房企在中期业绩会上表示要降低投资力度。各能级城市成交地块的溢价率急剧下降,流拍现象也逐步增多,对于一些配建、自持等要求较多的地块即使处于较好地段也选择放弃,土地市场开始回归理性。进入三季度末,首先房地产行业龙头企业的万科在三季度例会上高喊“活下去”,其次各地频繁爆出降价新闻,最后房企过冬论成为行业共识。在这种背景下,企业的投资倾向开始向安全边际较高的城市转移,或是提高土地静态收益率,或是干脆停止拿地。总之,收缩投资“抓现金、抓回款”成为企业的首要任务,土地市场也随之加速降温。

03

第三阶段(2018年11-12月):

供应放量下机会显现,土地市场或将迎来高峰

11月开始,部分城市为了在临近年末冲击建设用地指标的完成率,普遍加大了土地的供应力度,比如北京、广州相较以往的个位数土地供应,分别在11月供应了16和25幅地块。一方面,经历了长期的市场供需失衡,土地价格维持低位;另一方面,临近年末土地市场供应骤然加大,出现大量投资机会,本阶段或将是资金实力雄厚房企为2019储弹备粮的机会。此外从历史经验来看,12月也是每年的土地供应和成交的最高峰。

从溢价率、成交楼面均价和流拍情况来看,溢价率和成交楼面均价1-10月呈逐渐递减趋势,流拍也是逐步增多趋势,但11月环比开始小幅改善。证明了我们文中前面的论点, 1-10月土地市场随着房企投资态度逐步谨慎,呈现逐步降温趋势,11月开始部分房企开始关注土地市场机会,环比有所改善。

分能级城市来看:

01

成交楼面价方面:11月除一线城市土地成交楼面均价同环比微降以外,其余能级城市均有不同幅度的上升。其中一线城市11月土地成交楼面均价为15439.78元/平米,同环比分别微降6%和3%;核心二线城市为4326.85元/平米,同环比分别下降30%和上升18%;普通二线城市为3472.79元/平米,同环比分别上升15%和22%;三四线城市为1382.19元/平米,同环比下降10%和微增3%。

02

平均溢价率方面:11月各能级城市土地成交平均溢价率环比普遍微增。其中,一线城市11月土地成交平均溢价率为9.88%,较去年同期上升4.99个百分点,较10月上升3.94个百分点;核心二线城市为4.2%,较去年同期下降20.53个百分点,较10月上升0.53个百分点;普通二线城市为8.22,较去年同期下降11.13个百分点,较10月上升0.17个百分点;三四线城市为10.87,较去年同期下降24.8个百分点,较10月上升2.17个百分点。

03

流拍方面:11月各能级城市的流拍现象均有不同幅度的改善。其中一线城市只有北京的一幅要求全部规模均建设成“共有产权房”的地块流拍。核心二线城市也只有一幅合肥的地块流拍,地块位于合肥市新站区,限价盘且要求配建一座幼儿园,而10月份却有11幅地块流拍。普通二线城市11月流拍土地宗数19块,涉及规划建筑面积194.81万平米,同比上升95%,环比下降52%;三四线城市流拍土地宗数55块,涉及规划建筑面积483.36万平米,同环比分别下降21%和60%。

综合三个环比开始改善的指标来看,房企开始关注的土地市场机会多集中在普通二线。

二、2018年投资热度城市排

分城市来看,土地市场成交规划建筑面积的排名一定程度上可以反应城市土地市场热度和企业的投资偏向,在行业下行周期,对房企来说具有一定的参考意义。从我们监测的200城来看,2018年1-10月,郑州土地成交规划建筑面积4267.5万平米,占土地供应面积的87%,位居榜首。具体情况如下表:

从排名的TOP10来看,位于环渤海经济圈济宁、潍坊、菏泽,位于京津冀经济圈保定,位于长三角经济圈内宁波、徐州、阜阳,这些三四线城市均成为房企重点布局的地理区位。郑州、重庆、武汉位于我国中西部区域,自身有比较强的产业基础和高校基础,叠加人才新政力度较大,因此对人口的吸附能力较强。此外,中西部区域还未形成类似环渤海、长三角、珠三角、京津冀的城市经济圈,未来在城市圈的形成过程中,必定会带来较高的溢价。所以,这三个中西部重点城市2018年的土地成交面积均在高位。

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